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原创 | “借名买房”问题的实务探析(五):借名人如何举证证明存在借名买房合同关系

发布时间:2021-08-27 来源:山西联建律师 作者:林小曼

 借名人如面临出借人反悔,拒不承认借名等事宜时借名人如何通过举证取得房屋所有权或取回购房款法院又将如何认定借名买房关系笔者通过检索多份裁判案例总结得出,法院在认定借名人与出借人是否存在借名买房合同关系时,通常审查以下事实:双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性。因此,借名人可从以下方面准备证据材料:

一、证明借名人和出借人之间存在借名买房的合意

确定借名人和出借人之间是否存在签订的书面协议,协议中是否约定房款数额、过户时间、交房时间以及迟延过户、不过户或者一房数卖等情形下的违约责任。

如未签订书面协议,需举证证明借名人无购房资格,及借名人与出借人洽谈过程、签字过程是否有证据可予以佐证,如录音、录像、微信或短信聊天记录等,还应合理说明借名人和出借人之间的身份关系,以证明借名人有借名买房的必要性,出借人有出名的意思表示。

二、证明房屋购入时,借名人参与了购房经过

如借名人与出借人或中介人员关于选房、购房、签约、履约的聊天记录、电话录音等,以证明房屋购入时,借名人参与了购房经过。

  三、证明借名人支付了房屋首付款、中介费、契税、每月房贷、物业费等费用

确定房屋首付款、中介费、房屋契税、按揭还贷、维修基金、装修费、物业费等费用由借名人支付,以证明出借人仅为名义登记人,并不清楚房屋的具体情况,同时还需注意款项的转账用途,以防被认定为存在借款或赠予等其他法律关系。

四、证明借名人占有、使用、管理房屋

房屋钥匙是否由借名人保管,物业费、水电费、网络及有限电视是否由借名人支付,房屋生活用品的添置、房屋的日常修缮是否由借名人处理,与房屋的邻居之间的关系等均可证明出借人仅为名义登记人,并不清楚房屋的具体情况,借名人实际占有、使用、管理房屋。

五、证明借名人保管购房合同、房屋产权登记证书、收据等缴款凭证

如购房合同、房屋产权登记证书、完税证明、房款的转账凭证、各种费用收据等重要文件由借名人保管,目的为进一步证明借名买房事实。

六、证明第三人知悉或参与了借名人与出借人之间的借名买房事宜

实际中,借名买房大多发生在系亲密的亲属或朋友之间,如该亲密的亲属或朋友知悉相关借名买房事宜或参与了购房,借名人可收集相应的证人证言,以进一步证明借名买房事实。 

综上,当出借人反悔,拒不承认借名事宜的时候,借名人可以通过上述六个方面证明双方已经达成了借名买房的合意,并已实际履行了借名买房合同。

编辑:闫维航

版式:迪丽娜孜

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